렌트프리, 명목가는 지키고 실질가만 낮추는 법 — 『프라이싱』을 읽고

"부동산 임대 거래, 특히 월세에도 같은 원칙이 적용될 수 있다. 집주인은 새로운 임차인을 들일 때 평당 월세를 깎아주기보다 차라리 일정 기간 월세를 받지 않는 편이 더 이득일 수 있다. 은행이 건물을 담보로서 가치 평가할 때에는 월세를 포함한 집값 또한 고려 요인에 들어간다. 그래서 임차인에게 일정 기간 월세를 받지 않고 대신 높은 명목금액의 월세를 유지한다면 집주인에게 이득이 돌아간다. 여기서 한 가지 더 흥미로운 사실, 임차인 또한 집세를 내지 않고 집에 머무는 기간에 상당히 높은 가치를 부여한다. 이는 임차인이 느끼는 총 집세가 명목금액뿐만 아니라 이사비용과 가구 구입비 등을 포함하기 때문일 수 있다."

— 헤르만 지몬, 『프라이싱: 가격이 모든 것이다』

이 대목을 읽으면서 가격을 낮추는 방법이 한 가지가 아니라는 걸 다시 확인했다. 부동산 임대에서는 '렌트프리(일정 기간 무상 임대)'로 실질 가격만 낮추는 길이 있다. 계약 전체 기간을 놓고 보면 임차인이 부담하는 총액은 월세를 깎아준 것과 똑같이 줄어들지만, 계약서상 월세·보증금 같은 명목가치는 종전과 비슷하거나 그대로 유지된다.

말하자면 부동산의 명목가치(담보가치)를 건드리지 않으면서도 사실상 할인 임대를 해줄 수 있는 길이 생기는 것이다. 다소 편법처럼 보일 수도 있지만, 이렇게 정리해두면 당장 임대사업을 하시는 사장님들께 실무적으로 드릴 수 있는 조언이 된다.

• 신규 임차인을 구할 때 평당 월세를 낮추기보다, 렌트프리 기간을 주는 쪽이 담보가치·향후 매매가 산정에 유리할 수 있다.
• 다만 렌트프리 기간을 어떻게 설계하느냐에 따라 부가가치세 과세표준이나 임대소득 신고 시점이 달라질 수 있어, 계약서에 조건을 명확히 남기고 사전에 세무 검토를 거치는 게 안전하다.
• 임차인 입장에서도 명목 월세만 보고 조건을 비교하기보다, 이사비용·가구비까지 포함한 실질 부담을 기준으로 협상하는 편이 유리하다는 점을 함께 안내할 수 있다.

이런 식으로 임대료를 낮추는 방법이 여러 갈래로 있다는 걸 알게 된 것만으로도, 오늘 상담 도구가 하나 늘어난 기분이다.